Епизод 2 - "ЗАМЕНКИТЕ НА КРЪСТНИКА"

Как холдингът "Банско Холидейс" окупира апетитни имоти в Банско, "подарени" чрез заменки от краваров о Общинският съвет?
Факти от първо лице!

Адв.Тина ЧЕРВЕНКОВА
Тодор Тодоров
екип ТОП ПРЕСА

   Във втория епизод на "АФЕРАТА БАНСКО" - журналистическо разследване на ТОП ПРЕСА - Югозападният таблоид, ще излезе истината за заменките на имоти и цялото разпореждане на екипа Краваров с недвижимата собственост на община Банско. В тях се оказва, че има един единствен основен играчи това е холдингът "Банско Холидейс". Цифрите и схемите са потресаващи. След побликуването на първия епизод от сериала, в който с подписа на директора на сметната палата се доказа, че кметът Краваров и неговият екип е ощетил общината, която е управлявал с над 21 милиона лева, днес всички заинтересувани, пък и не толкова, могат да се убедят колко струва властта.

ЗАМЕНИ НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ - ЧАСТНА ОБЩИНСКА СОБСТВЕНОСТ.

  През одитирания период са осъществени от общината 7 сделки по замени на нежилищни имоти - ЧОС с имоти на физически и юридически лица, съгласно чл. 40, ал. 2 от ЗОС и чл. 25 от НРПУРОИ.
  С вътрешен акт на общината не са въведени критерии и правила за осъществяването на замените с оглед изпълнение на целите на общината в защита на интересите на данъкоплатеца и гарантиране на обективността на взетите решения на ОбС.

  Извършените замени са в резултат взети решения на ОбС за всеки конкретен случай на база направени писмени предложения от кмета на общината или на заинтересовани физически/юридически лица, собственици на имоти.
Внесените предложения са без правна и икономическа аргументация, която да бъде основа за решението на колективния орган - ОбС. Решенията на ОбС не съдържат изричен текст относно целесъобразността на разрешаваната сделка, изгодите за общината и невъзможността тези изгоди да бъдат постигнати по друг начин. Това е нормативно определено изискване, което е валидно до края на 2008 г. Всички замени са извършени в нарушение на това изискване, регламентирано с чл. 25, ал. 2, т. 5 от НРПУРОИ, предвид валидността му през 2005 г. и 2006 г.  Мотиви по смисъла на чл. 25, ал. 2 т. 5 от Наредбата не се съдържат и в протоколите на Общинският съвет за приемане на решения.
  Спазен е нормативно установения ред определянето от ОбС на цените на имотите, предмет на замяна, да се основава на възложени и представени от лицензирани оценители пазарни оценки на имотите / с изключение на сделка, подробно анализирана по-долу /.
Осъществените през одитирания период седем замени на нежилищни имоти - ЧОС, са по заповеди на кмета на общината и сключени договори със заменителите. По договорите е предвидено възстановяване от страна на купувача на разликата в стойността на заменените имоти в случаите на определена по-висока пазарна оценка на общинския имот. Като приходи за общината с този произход през одитирания период са договорени 153 374 лв. , внесени по бюджета на общината при реализиране на сделките.
  Сключените договори за продажба на имотите - ЧОС, са вписани в нотариалните книги на Служба по вписванията за изпълнение разпоредбите по ЗОС и Правилника за вписванията.
Подробно са анализирани осъществените действия по две сделки за замени на имоти -ЧОС с "Бански Холидейс" ООД през периода от 2005 г. и 2006 г.
Извършеният анализ на съставената документация по тези сделки показа, че с Решение № 555/29.09.2005 г. на ОбС е прието предложение за замяна земеделска земя, общинска собственост № 157031 с АОС № 493/07.06.2005 г., вписан в Агенцията по вписванията под № 2655/07.07.2005 г.
  С решението е упълномощен кмета на Община Банско при постигане на принципно съгласие с дружеството по предлаганата замяна, да възложи изготвяне на пазарна оценка на имотите, предмет на замяната. За спазване на законовите разпоредби от общината и дружеството, е възложено поотделно определянето на пазарни оценки от лицензирани оценители на подлежащите на замяна имоти. Оценката на общинския имот е извършена от лицензирани оценители инж. Н.Войнова и инж. Ат.Прангов на 31.10.2005 г., а възложената от управителя на дружеството оценка на имота на "Бански холидейс" ООД на 09.11.2005 г., от лицензиран оценител Кр. Стайков от фирма "Перфект - МК" ЕООД. За имотите, предмет на замяна, са издадени удостоверения за данъчна оценка.
  С Решение №594/17.11.2005 г. на ОбС са приети изготвените пазарни оценки, като за имота на "Бански холидейс" ООД, с № 313002 по плана на с.Баня, община Разлог, от 34,757 дка. е определена пазарна цена 3 476 250 лв., а за имота на Община Банско, с № 157031 в землището на Банско, местност "АСАНИЦА" от 22,851 дка. - пазарна цена  3 500 000 лв. По решението е определено разликата в стойността на заменените имоти от 23 750 лв. да бъде за сметка на дружеството.
  В процеса на осъществяване на сделката с писмо вх.№ ОС-01/29.11.2005 г., е постъпило възражение от "Бански холидейс" ООД до ОбС с уведомление, че част от предлагания за замяна общински имот е неизползваема, а друга част от него не позволява застрояване, и молба за разрешаване на нтози проблем от общината. С Решение № 627/22.12.2005 г. на ОбС е изменено Решение № 594 от 17.11.2005 г. Приетата с него пазарна оценка на имота на "Бански холидейс" ООД е в размер на 3 476 250 лв., каквато е вписаната пазарна оценка по предходното Решение № 594/17.11.2005 г. на ОбС. За замяна са определени други два имота на общината, а именно: имот № 157056 в местност "АСАНИЦА" с площ от 14,116 дка., с пазарна оценка 2 333 000 лв., който е част от имот № 157031 на Община Банско и имот № 169098, с площ от 9,560 дка., в местност "ОВИНАЧЕ", с пазарна оценка в размер на 1 183 000 лв. Общата пазарна оценка на предложените общински имоти е 3 516 000 лв. Пазарната оценка е изготвена към 22.12.2005 г. С решението е определена разлика в стойността на заменените имоти от 39 750 лв., която следва да се доплати от "Бански холидейс" ООД. Дължимата сума е внесена по бюджета на общината през месец януеари 2006 г.
  В изпълнение на решението , от кмета на общината е сключен договор № 03-65/19.01.2006 г. с "Бански холидейс" ООД.
  След взаимното въвеждане в изпълнение на Заповед № 03-36/02.03.2006 г., заменените имоти са отписани от актовата книга на общината, с което са спазени нормативните изисквания. Придобитите от общината имоти са актувани като частна общинска собственост.
Приблизително 4 месеца  след приключване на първата сделка, с писма № ОС-00-172/15.05.2006 г. и № ОС-00-195/23.06.2006 г., до кмета и ОбС, "Бански холидейс" ООД е предявил претенции за допълнително споразумение към договора, чието изпълнение е приключило още през месец януари 2006 г. Като причини за искането е посочено, че полученият от дружеството имот № 157056 в местност "Асаница" с площ от 14,116 дка. е неизползваем по предназначение, тъй като по-голямата част от него е под вода или в речно корито, което не е било известно на заменителя. От "Бански холидейс" ООД е направен извода , че платената от дружеството цена се намалява предвид констатираните недостатъци. В уведомлението е изразена молба за обратно прехвърляне на общината на посоченият имот, предмет на извършената замяна, чрез одобряване с решение на ОбС  на нова замяна.
  С Решение № 723/30.06.2006 г. на ОбС, е предложена замяна на имот № 157056, който е собственост на дружеството от първата сделка за замяна, с общински имоти № 160112 и № 160213 в местност "Овиначе".
  Със същото решение на ОбС са приети пазарни оценки на подлежащите на замяна имоти, а именно: за имота на "Бански холидейс" ООД с № 157056 в землището на Банско, местност "АСАНИЦА" от 14,116 дка. за 3 238 500 лв. и за общинските имоти - № 160212 от 6,190 дка. в землището на Банско, местност "Овиначе" за 1 298 600 лв. и № 160213 от 9,677 дка. в землището на Банско, местност "Овиначе" за 1 921 000 лв. Общата стойност на двата имота на община Банско е 3 219 600 лв.
  При определяне на пазарна оценка , направена на 14.07.2006 г., имот № 157056 с площ 14,116 дка., на "Бански холидейс" ООД, е вписан в оценките на лицензираните оценители инж. Н. Войнова и Цонка Марина като основа за образуването на два парцела, оценени поотделно - № 157057 от 4,939 дка., за 1 099 000 лв. и № 157058 от 9,177 дка., за  139 500 лв. Общата площ на двата парцела е идентична с имота, от който са образувани и който е бивш общински имот, обект на предходната замяна със същото дружество, т.е. 14,116 дка. При първата замяна определената пазарна цена за този имот като общински е 2 333 000 лв., а при втората сделка, вече като собствен на "Бански холидейс" ООД, е 3 238 500 лв. Завишението от 905 500 лв. е във времеви диапазон от седем месеца след първата пазарна оценка на същият оценител. С оценките не се потвърждава състоянието на имот № 157056, описано подробно във възраженията на дружеството и основание за извършването на втората сделка.
   Посочените експертни оценки са изготвени с 14 дни по-късно от вземането на решение за осъществяване на замяната. Обективно е невъзможно приемането на изготвените пазарни оценки на 30.06.2006 г. да предшества съставянето им от оценителите на 14.07.2006 г. Решението не съдържа мотиви за избора на общинските имоти за втората замяна, както и за приемането на по-висока оценка за един и същи имот (№157056), обект на замяна в двете му качества: като общински имот и имот на "Бански холидейс" ООД.
  При селката по придобиване на имот при втората замяна, с така приетите от ОбС пазарни цени за един и същ имот, общинатае пропуснала да получи в паричен израз разликата в стойността на заменените имоти при втората сделка, която е в размера на завишението на пазарната цена на заменения имот.
В изпълнение на решението на ОбС, от кмета на общината е сключен договор за замяна  № 03-126/19.09.2006 г. с "Бански холидейс" ООД. По заповед № 03-194/13.10.2006 г., заменените имоти са отписани от актовата книга на общината с цел спазване на нормативните изисквания.
Решенията на ОбС за осъществяването на замените са взети в нарушение на нормативните изисквания, прилагани до края на 2008 г., за правна и икономическа аргумаентация по отношение целесъобразността на решаваната сделка, изгодите на общината иневъзможността тези изгоди да бъдат постигнати по друг начин.
  При Осъществяване на последваща сделка на замяна на общински имот с "Бански холидейс" ООД решението на ОбС не е мотивирано и е приета завишена оценка на един и същ имот, която нее оспорена от кмета на общината. Със завишението на пазарната цена на заменения имот са създадени предпоставки да не бъде получена в паричен израз от дружеството разликата в стойността на заменените имоти, с което не са защитени финансовите интереси на общината.
Налице е очевидно завишаване на цената на имот №157056 в м. Асаница. Общата оценка на двата образувани от него имоти ( №157057 и №157058) е 3 238 500 лв., съгласно представените от инж. Надежда Андонова Войнова, е определена пазарна оценка 2 333 000 лв. Разликата между стойностите на двете оценки е 905 500 лв. Във връзка с установената фактическа обстановка са налице данни, че е осъществен състав на престъпление по чл. 291 или чл. 260, ал.1 от Наказателния кодекс.
Основанията за това са:
 а) Изготвените пазарни оценки и при двете сделки на практика се отнасят за един и същ имот. Новообразуваните имоти, № 157057 (4 939 кв.м.) и № 157058 (9 177 кв.м.), са идентични като територия, площ и местонахождение с имот №157056 (14 116 кв.м.).
 б) В изготвянето на пазарните оценки участва един и същ оценител.
 в) При втората оценка е налице завишаване на пазарната стойност на имота с 905 500 лв., спрямо предходната оценка. Разликата в оценките е очевидна и съществена.
 г) Втората оценка е извършена след като ило установено, че имотът ;; поради изменение на речното корито се намира в голямата си част под вода или е р речното корито, поради което и целият имот е неизползваем ;; , съгласно твърденията в депозираното на 15.05.2006 г. писмо до председателя на ОбС и до кмета на общината (вх. № ОС-ОО-172/15.05.2006 г.) Липсва логика при това положение цената да се повиши драстично и да стане очевидно по висока от тази, кото е била определена преди да се установи, че имота е в речното корито. Между факта на заливането на имота с вода и пазарната му оценка има пряка връзка, но тази връзка би могла да е причина единствено за намаляване на пазарната стойност, а не за увеличаването.
   Действията на ОбС ина кмета по осъществяване на втората замяна пораждат основателно съмнение за реализиране неизгодна сделка. Оценката от независимия оценител се явява само един елемент от сложния фактически състав по реализирането на замяната, включващ волеизявления както на колективният орган, така и на кмета. Конкретните основания, които пораждат посоченото съмнение, се изразяват в следното:
 а) С решение № 723 по протокол № 34/30.06.2006 г., ОбС-Банско ;; приема изготвените пазарни оценки;; на трите имота, предмет на замяната, но видно от представените документи и както беше посочено по горе, въпросните оценки са изготвени на 14.07.2006 г. - две седмици след решението на ОбС.
 б) ОбС приема завишената оценка, въпреки че няколко месеца по-рано, с Решение № 594 по протокол № 28/17.11.2005 г. , е одобрил очевидно по-ниска пазарна оценка на същия имот - № 157056 в м.Асаница. При приемане на пазарни оценки, ОбС действа при оперативна самостоятелност и не е бил длъжен да приеме завишената стойност.
 в) ОбС приема завишената оценка , въпреки че при втората замяна общината става приобретател на имот (на двата образувани от него имоти №157057 и №157058). Липсва логично обяснение защо OбС се съгласява да придобие същия бивш общински имот на много по-висока стойност.от стойността , която той е имал при първата сделка, когато се е разпоредил с него. След като придобива бившия свой имот, за който се оказало, че вече се намира под вода или в речното корито, поради което е неизползваем по предназначение, логично би било той да има по-ниска стойност от стойността при първата сделка, а не по-висока.
 г) От представените документи става ясно как е установено, че твърденията от страна на дружеството-приобретател, че имотът се намира в голямата си част под вода или е речното корито, поради което и целият имот е неизползваем по предназначение, отговарят на действителността. Неоснователно ОбС-Банско приема за доказани твърденията на дружеството за претърпени загуби, както и за размера на същите. След като се съгласява да осъществи втората замяна, това означава, че ОбС - Банско приема тези твърдения за безспорно установени.
 д) Налице е несъответствие между изложените в писмото на "Бански холидейс" ООД твърдения за състоянието на имот №157056 и посочените в изготвените експертни оценки характеристики на имотите №157057 и №157058 (образувани от имот №157056).
 е) Решенията на Общинския съвет /за първата сделка  - Решение № 555 по протокол № 27/29.09.2005 г., Решение № 594 по протокол №28/17.11.2005 г. и за втората сделка - Решение № 723 по протокол №34/30.06.2006 г./ са в нарушение на чл. 25, ал.2, т.5 от НРПУРОИСОБ от 16.02.2005 г., относно изискването да съдържат ;; изричен текст относно целесъобразността на разрешаваната сделка, изгодите на общината и невъзможността тези изгоди да бъдат постигнати подруг начин;; и поради това са немотивирани. Мотиви по смисъла на чл.25,ал.2, т.5  от Наредбата не се съдържат и в протоколите на проведените заседания на ОбС, на които са приети решенията.
Липсата на мотиви относно целесъобразността на замените е пречка за извършване на преценка от гледна точка на тяхната ефективност. Отсъствието на цели, обективирани в акта на ОбС, води до невъзможност да се направи оценка на степента на тяхното постигане при поставяне на действителните и очаквани резултати по смисъла на & 1, т.4, буква <а> от закона за Сметната палата.
Независимо от горното, двете сделки, разгледани като система, са неефикасни. Резултатът, който постига общината в резутат на реализираните замени е , че получава бивш общински имот вече със значително по-висока стойност, който освен това е ;;неизползваем по предназначение;;.
Епизод 1 ТУК!!!